Ein Paar in den Dreißigern mit zwei unbefristeten Arbeitsverträgen, einem angemessenen Eigenkapital und sauberen Konten wird ein Immobilienkredit verweigert, weil der angebotene Zinssatz den gesetzlichen Höchstzinssatz um einige Hundertstel überschreitet. Dieses Szenario, das vor kurzem noch häufig vorkam, ändert sich gerade. Die gesetzlichen Obergrenzen wurden 2026 angehoben, der PTZ wurde erweitert, und die Banken suchen wieder nach Anträgen. Wir geben einen Überblick über die konkreten Hebel, um eine Immobilienfinanzierung zu guten Bedingungen zu erhalten.
Höchstzinssatz 2026: Die Sperre für Grenzfälle fällt
Der Höchstzinssatz ist die Obergrenze, über die eine Bank kein Geld verleihen darf. Über mehrere Jahre war dieser Satz so niedrig, dass er automatisch zahlungsfähige Kreditnehmer blockierte. Ihr nominaler Zinssatz, zuzüglich der Kreditversicherung und der Bearbeitungsgebühren, überschritt die gesetzliche Grenze.
Im Jahr 2026 wurden die Höchstzinssätze für langfristige Kredite deutlich angehoben. Konkret werden Anträge, die vor zwei Jahren abgelehnt worden wären, nun akzeptiert. Für Seniorenprofile oder Kreditnehmer mit teurerer Kreditversicherung ist dies eine direkte Veränderung der Machbarkeit des Projekts.
Man kann auf Aujourd’hui J’investis Kredit zugreifen, um die Finanzierungsangebote zu vergleichen und schnell die Banken zu identifizieren, deren Bedingungen unter dieser Obergrenze liegen.
Was man sich merken sollte: Überprüfen Sie den effektiven Jahreszins (TEAG) vor der Unterzeichnung, nicht nur den nominalen Zinssatz. Der TEAG umfasst die Versicherung, die Garantiegebühren und die Bearbeitungsgebühren. Er wird mit dem Höchstzinssatz verglichen.
Erweiterter PTZ: Was die Verordnung vom März 2025 für die Finanzierung ändert
Der zinslose Kredit wurde durch die Verordnung Nr. 2025-299 vom 29. März 2025 grundlegend überarbeitet. Zwei wesentliche Änderungen betreffen direkt die Finanzierungsstrategie eines Immobilienkaufs.
PTZ im Neubau: Öffnung für das gesamte Gebiet
Der PTZ deckt jetzt das gesamte Gebiet für Neubauten ab, ohne Einschränkung der Zonen. Dies ist eine bedeutende Erweiterung im Vergleich zum vorherigen Rahmen. Für Erstkäufer, die eine Neubau- oder Kaufimmobilie im Rahmen einer VEFA anstreben, ergänzt der PTZ den Hauptimmobilienkredit und reduziert den Gesamtbetrag der Zinsen.
PTZ im Altbau: Strengere Bedingungen als man denkt
Im Altbau bleibt der PTZ auf die Zonen B2 und C beschränkt. Zwei zusätzliche Einschränkungen gelten:
- Die Renovierungsarbeiten müssen mindestens 25 % der Gesamtkosten der Maßnahme ausmachen, was Immobilien ausschließt, die nur geringfügige Renovierungen benötigen
- Die Wohnung muss nach den Arbeiten mindestens eine Klasse D im Energieausweis erreichen, was oft eine vollständige Dämmung oder einen Austausch des Heizsystems erfordert
Diese Anforderungen verändern die Budgetberechnung. Eine günstige Altimmobilie, die mit F klassifiziert ist, erfordert einen erheblichen Renovierungsaufwand, um für den zinslosen Kredit in Frage zu kommen. Es wird empfohlen, die Kosten für die energetische Sanierung bereits vor einer Besichtigung genau zu kalkulieren.
Die Regelung wird bis zum 31. Dezember 2027 verlängert. Diese Sichtbarkeit über mehrere Jahre ermöglicht es, ein Immobilienprojekt zu planen, ohne die Befürchtung, dass der PTZ unterwegs abgeschafft wird.
Zusammenstellung des Immobilienkreditantrags: Die Entscheidungen, die wirklich zählen
Die Wettbewerber erläutern ausführlich die Kontoführung und das Eigenkapital. Darauf gehen wir nicht weiter ein. Allerdings gibt es drei technische Entscheidungen, die einen Antrag von “mittelmäßig” zu “unter guten Bedingungen finanziert” machen.
Dauer des Kredits und tatsächliche Kosten des Kredits
Die Verlängerung der Rückzahlungsdauer senkt die monatliche Rate, erhöht jedoch die Gesamtkosten der Zinsen. Die eigentliche Berechnung besteht darin, die Mehrkosten an Zinsen mit dem Gewinn an Kreditfähigkeit zu vergleichen. Der Wechsel von 20 auf 25 Jahre kann es ermöglichen, unter der Grenze von 35 % Verschuldung zu bleiben, ohne das Eigenkapital anzutasten.
Die Rückmeldungen variieren zu diesem Punkt: Einige Bankberater bevorzugen kurze Laufzeiten, um das Risiko zu begrenzen, während andere bereitwillig 25 Jahre akzeptieren, wenn der Rest des Antrags solide ist.
Kreditversicherung: Der Posten, den man schlecht verhandelt
Die Kreditversicherung kann ein Drittel der Gesamtkosten des Kredits über 25 Jahre ausmachen. Seit dem Gesetz Lemoine kann man die Kreditversicherung jederzeit wechseln. Das Vergleichen von Angeboten für eine alternative Versicherung mit dem Gruppenvertrag der Bank senkt oft den TEAG um mehrere Zehntel Prozentpunkte.
Eigenkapital: Wie viel auf den Tisch legen
Die Banken verlangen in der Regel, dass das Eigenkapital mindestens die Notar- und Garantiegebühren abdeckt. Darüber hinausgehendes Eigenkapital verbessert die angebotenen Zinssätze, aber das Aufbrauchen der Rücklagen ist kontraproduktiv. Ein Kreditnehmer ohne Sicherheitsnetz beunruhigt den Kreditgeber ebenso wie ein Kreditnehmer ohne Eigenkapital.
- Die Deckung der Nebenkosten (Notar, Garantie, Bearbeitungsgebühren) mit dem Eigenkapital ist das Minimum, das erwartet wird
- Das Behalten von drei bis sechs Monatsausgaben als Rücklagen beruhigt die Bank hinsichtlich der Einkommensverwaltung
- Ein höheres Eigenkapital ermöglicht es, einen Nachlass auf den nominalen Zinssatz auszuhandeln, insbesondere über 20 % des geliehenen Betrags
Verhandlungen mit den Banken: Was den Unterschied beim Zinssatz ausmacht
Sein Dossier nur einer Bank vorzulegen, bedeutet, deren Bedingungen ohne Vergleich zu akzeptieren. Die Anfrage bei drei bis fünf Instituten bleibt der effektivste Hebel, um einen wettbewerbsfähigen Zinssatz zu erhalten. Die Banken passen ihre Angebote an, wenn sie wissen, dass ein Mitbewerber im Spiel ist.
Der Zeitpunkt spielt ebenfalls eine Rolle. Die Banken arbeiten mit vierteljährlichen Verkaufszielen. Zu Beginn des Jahres oder am Ende eines Quartals bieten einige aggressivere Bedingungen an, um ihre Produktionsquoten für Kredite zu erreichen.
Ein Makler kann diesen Wettbewerb beschleunigen, aber sein Eingreifen ist nicht immer notwendig. Bei einem einfachen Antrag (unbefristeter Arbeitsvertrag, stabile Einkünfte, angemessenes Eigenkapital) erzielen direkte Anfragen bei Online-Banken und lokalen Agenturen vergleichbare Ergebnisse.
Die Finanzierung eines Immobilienkaufs im Jahr 2026 profitiert von einem günstigeren Umfeld als vor zwei Jahren: erhöhte Höchstzinssätze, erweiterter PTZ und Banken, die wieder Kredite vergeben. Die Arbeit liegt weiterhin beim Kreditnehmer, in der Zusammenstellung des Antrags und in den Verhandlungen. Jeder Zehntelpunkt, der beim Zinssatz gewonnen wird, bedeutet mehrere tausend Euro, die über die gesamte Laufzeit des Kredits eingespart werden.