Een stel tekent een compromis voor de verkoop van een oud appartement en ontdekt tijdens de diagnose dat de energieprestaties van de woning zware renovatiewerkzaamheden vereisen voordat deze kan worden verhuurd. Dit soort situatie, dat vaak voorkomt op de huidige markt, illustreert hoe belangrijk concrete controles zijn voor een vastgoedproject, nog voordat de prijs wordt onderhandeld.
Stabiele kredietpercentages: pas uw financieringsstrategie aan in 2026
Na de snelle stijging van de rente tussen 2022 en 2023 is de situatie aanzienlijk gekalmeerd. Begin 2026, volgens de Banque de France geciteerd door Pierre Promotion, liggen de tarieven rond de 3,07 % voor 10 jaar, 3,29 % voor 20 jaar en 3,39 % voor 25 jaar. We zitten niet meer in een race tegen de klok om te lenen voordat de rente weer stijgt.
Deze context verandert de situatie voor het opstellen van het dossier. In plaats van te haasten, is het beter om de voorwaarden te waarborgen: geef de voorkeur aan een vaste rente, onderhandel over een heronderhandelingsclausule naar beneden als de rentes verder dalen, en vergelijk de kredietverzekeringen. Een goede makelaar kan aanzienlijke verschillen in de verzekering verkrijgen, soms voordeliger dan een verlaging van de nominale rente.
Om uw zoektocht naar onroerend goed te verfijnen en de beschikbare advertenties te verkennen, kunt u meer informatie vinden op Welcome Immo direct online.
De reflex die u moet aannemen: simuleer de totale kosten van de lening (rente + verzekering + garantie) in plaats van alleen op de rente te focussen. Een lening van 3,29 % met een dure groepsverzekering kan duurder uitpakken dan een lening van 3,40 % met een goed onderhandelde verzekering.
Energieadvies en werkzaamheden: de valstrik die de verkoopprijs niet laat zien
Het energieprestatiecertificaat (EPC) is niet slechts een administratieve formaliteit. Sinds de geleidelijke beperkingen op de verhuur van thermische doorlatende woningen, kan een woning met een classificatie F of G een deel van zijn verhuurwaarde verliezen, of zelfs onmogelijk te verhuren zijn zonder renovatie.
In de praktijk blijkt dat veel kopers naar de prijs per vierkante meter en de locatie kijken, maar de benodigde renovatiekosten voor het verbeteren van de energieklasse negeren. Een oud appartement dat tegen een aantrekkelijke prijs in een gewilde wijk wordt aangeboden, kan verborgen renovatiekosten met zich meebrengen die het financiële voordeel tenietdoen.
Wat we controleren voordat we het compromis ondertekenen
- De werkelijke EPC-klasse van het pand en de aanbevelingen van de diagnosticeerder (isolatie, verwarming, ventilatie), niet alleen de letter die op de advertentie staat
- De staat van de gemeenschappelijke delen in de VVE: een gevelrenovatie of dakrenovatie die in de algemene vergadering is goedgekeurd, kan een zware bijdrage vereisen in de maanden na de aankoop
- De offertes voor werkzaamheden die vóór de ondertekening zijn verkregen, om het renovatiebudget in het totale financieringsplan op te nemen en de prijs dienovereenkomstig te onderhandelen
Een goedkopere aankoop kan op termijn duurder uitvallen dan een beter geclassificeerd pand dat enkele duizenden euro’s meer kost. Het wordt aanbevolen om de kosten van het bezit (lasten, werkzaamheden, onroerendezaakbelasting) over de verwachte duur van het verblijf te berekenen.
Wet Huwart en termijn voor beroep: wat verandert er voor bouwprojecten
Voor degenen die een bouwproject, een uitbreiding of een verhoging overwegen, wijzigt de wet vereenvoudiging van het stedelijke en woningrecht van 26 november 2025 (de zogenaamde wet Huwart) een concreet punt dat vaak een blokkade vormt. De termijn voor een vrijwillig of hiërarchisch beroep tegen een stedenbouwkundige vergunning wordt één maand, zonder de geschiltermijn te verlengen.
In de praktijk betekent dit dat men sneller een definitieve beslissing over een bouwvergunning krijgt. Voor deze hervorming konden beroepen een project maandenlang stilleggen, soms langer dan de geldigheidsduur van een leningsovereenkomst.
Wat dit verandert voor de tijdlijn van een aankoop op plan
Voor een aankoop in VEFA of een project voor de bouw van een eengezinswoning, verkort deze verkorting van de beroepstermijn de periode van juridische onzekerheid. Men kan de vrijgave van bankmiddelen betrouwbaarder plannen. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de gemeenten, maar de trend is een versoepeling van de termijn voor behandeling.
Als u een bouwgrond koopt, controleer dan of de verkoper een recent operationeel stedenbouwkundig certificaat kan overleggen. Dit document bevestigt dat het terrein bouwrijp is volgens de geldende regels, en de verkrijging ervan is sneller sinds de hervorming.
Prijsnegotiatie: gebruik maken van werkelijke verkoopgegevens
De databanken DVF (Demandes de Valeurs Foncières), die gratis toegankelijk zijn, maken het mogelijk om de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen in een gemeente te raadplegen. Veel kopers vertrouwen op de schattingen van advertentieportalen, die de gevraagde prijzen weerspiegelen, niet de ondertekende prijzen.
Het verschil tussen de weergegeven prijs en de werkelijke verkoopprijs kan aanzienlijk zijn, vooral in gebieden waar de markt is afgekoeld. Het raadplegen van de DVF per gemeente biedt een concreet argument in de onderhandeling, gebaseerd op echte transacties en niet op benaderde gemiddelden.
- Vergelijk minstens vijf recente verkopen in dezelfde wijk en voor een vergelijkbare oppervlakte voordat u een bod doet
- Gebruik de DVF-gegevens als basis voor de discussie met de verkoper of de makelaar, door de daadwerkelijk gerealiseerde prijzen te tonen
- Wees niet bang om een bod onder de weergegeven prijs te doen als de DVF een duidelijke discrepantie met de werkelijke markt laat zien
De onderhandeling beperkt zich niet tot de prijs. Men kan ook onderhandelen over de dekking van werkzaamheden, het behoud van bepaalde voorzieningen, of een verkoopkalender die is afgestemd op het verkrijgen van de lening.
Een succesvol vastgoedproject hangt minder af van de timing van de markt dan van de kwaliteit van de controles die vooraf zijn uitgevoerd: financiering rond, diagnoses geanalyseerd, werkelijke prijsgegevens geraadpleegd, juridische kader van de vergunning verduidelijkt. Deze stappen, één voor één genomen, transformeren een stressvolle aankoop in een weloverwogen beslissing.