Eine Immobilieninvestition im Jahr 2024 wird zunächst durch drei Filter gesteuert: die Energieeffizienz der Immobilie, die Finanzierungsbedingungen und den lokalen regulatorischen Rahmen. Das Ignorieren eines dieser Filter führt zu einer Abwertung beim Wiederverkauf oder zu einer verschlechterten Mietrendite. Hier sind die Immobilien-Trends, die in diesem Jahr tatsächlich die Kaufentscheidungen beeinflussen.
Energieausweis und Immobilienabwertung: Die Energieklassifizierung bestimmt nun den Preis
Der Energieausweis ist kein administratives Dokument mehr, das in einer Schublade verstaut wird. Er fungiert als Wertmarker, der die Verhandlungen bereits beim ersten Besichtigungstermin lenkt.
Die Notare von Frankreich haben auf Basis der Transaktionen 2024 eine starke Abwertung von Wohnungen der Klassen F oder G im Vergleich zu besser bewerteten Immobilien dokumentiert. Der Preisunterschied zwischen den Energieklassen verstärkt sich von Jahr zu Jahr, was bedeutet, dass ein Kauf in einer thermischen Durchlässigkeit nur dann ein gutes Geschäft ist, wenn die Renovierungskosten bereits in die Rentabilitätsberechnung einfließen.
Für einen Investor ändert sich dadurch die Sichtweise. Eine Immobilie der Klasse D oder E in einem angespannten Gebiet kann nach einer Renovierung eine angemessene Mietrendite bieten, vorausgesetzt, die Kosten für die Normenerfüllung wurden genau kalkuliert. Im Gegensatz dazu ist der Kauf einer F/G-Immobilie ohne Renovierungsprogramm ein Risiko, da der Wiederverkaufswert weiter erodieren wird. Sie können immorush auf Immo Galaxy entdecken, um die Entwicklung dieser Marktdynamiken zu verfolgen.
Verschärfte Mietregulierung: Was sich für die möblierte und saisonale Vermietung ändert
Der Anti-Airbnb-Rahmen hat sich erheblich verschärft. Die Gemeinden verfügen nun über strengere Hebel: verstärkte Obergrenzen für touristische Vermietungen, zahlreiche Meldepflichten und verstärkte Überprüfungen der Teilungserklärungen.
Diese Entwicklung betrifft direkt die Rentabilität saisonaler Strategien. Eine kurzzeitige Vermietung in einer Stadt mit einer niedrigen jährlichen Obergrenze generiert mechanisch weniger Einnahmen als erwartet, insbesondere wenn die Verwaltungskosten (Reinigung, Plattform, Kurtaxe) fix bleiben.
Überprüfungen vor jedem Kauf einer möblierten Mietimmobilie
- Die Teilungserklärung konsultieren, um sicherzustellen, dass die kurzfristige Vermietung ausdrücklich erlaubt ist, da andernfalls nach dem Erwerb auf diese Strategie verzichtet werden muss
- Die geltenden kommunalen Vorschriften identifizieren (Meldung im Rathaus, Registrierungsnummer, Obergrenze für Übernachtungen), da diese von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren
- Die Nettorendite zwischen langfristiger möblierter Vermietung und saisonaler Vermietung vergleichen, nachdem die lokalen Einschränkungen berücksichtigt wurden, um den tatsächlich geeigneten Betriebsmodus auszuwählen
Die langfristige möblierte Vermietung wird in mehreren städtischen Märkten wieder wettbewerbsfähig, wo die Einschränkungen für saisonale Vermietungen die Rentabilitätslücke zwischen den beiden Betriebsarten verringert haben.
Immobilienfinanzierung 2024: Ein Kreditmarkt, der fallweise behandelt wird
Nach dem raschen Anstieg der Zinssätze im Jahr 2023 hat der Immobilienkreditmarkt eine Form der Normalisierung erreicht. Die Anträge werden zunehmend fallweise behandelt, was bedeutet, dass die Qualität des Kreditnehmerprofils mehr Gewicht hat als der angegebene Zinssatz.
Konkreter gesagt, können zwei Käufer, die dasselbe Objekt anstreben, je nach ihrem Eigenkapital, ihrem verbleibenden Einkommen und der Stabilität ihrer Einnahmen sehr unterschiedliche Bedingungen erhalten. Die Banken wenden keinen einheitlichen Tarif mehr an.
Drei Kriterien, die einen Kreditantrag kippen können
Das Eigenkapital bleibt der erste Hebel. Ein Eigenkapital, das die Notarkosten und einen Teil des Kaufpreises abdeckt, ermöglicht die Verhandlung eines niedrigeren Zinssatzes und flexiblerer Versicherungsbedingungen.
Die Verschuldungsquote, die um die regulatorische Obergrenze begrenzt ist, filtert zu ambitionierte Projekte heraus. Investoren, die einen Kredit für die Hauptwohnung und einen Mietkredit kombinieren, müssen diese Obergrenze bereits bei der Simulation berücksichtigen.
Das verbleibende Einkommen nach der Monatsrate bestimmt oft die endgültige Akzeptanz des Antrags, mehr als nur das Verschuldungsverhältnis. Eine Bank wird einen Antrag mit hoher Verschuldung eher akzeptieren, wenn das verbleibende Einkommen komfortabel bleibt.
Klimawandelresilienz: Ein Investitionsansatz, der konkret geworden ist
Extreme Hitze ist kein sekundäres Komfortthema mehr. Sie beeinflusst die Mietattraktivität der Immobilien, die Betriebskosten und die langfristige Wertschätzung. Die Erfahrungsberichte von JLL zu Büros zeigen, dass Klimawandelresilienz-Audits eine Voraussetzung vor dem Erwerb geworden sind, auch im gewerblichen Immobilienbereich.
Für den Wohnbereich lässt sich das Argument übertragen: Eine Wohnung unter dem Dach ohne Isolierung oder mechanische Belüftung verliert jeden Sommer an Mietattraktivität. Die Mieter entscheiden nun zwischen einer niedrigen Miete und einem bewohnbaren Zuhause während Hitzewellen.
Ein Investor, der diesen Parameter bereits bei der Auswahl der Immobilie (Ausrichtung, Etage, Vorhandensein von Außenjalousien oder Belüftung) berücksichtigt, antizipiert ein Risiko für die Sommermietausfälle, das in den traditionellen Analyse-Rastern nicht berücksichtigt wurde.
Immobilienmarkt 2024: Wo man seine Analyseanstrengungen konzentrieren sollte
Die vier beschriebenen Filter (Energieausweis, Mietregulierung, Finanzierung, Klimawandelresilienz) funktionieren nicht isoliert. Eine in einer Stadt ohne Airbnb-Beschränkungen klassifizierte C-Immobilie, die mit einem guten Bankdossier finanziert und in einem gut belüfteten Gebäude gelegen ist, vereint die günstigen Bedingungen.
Im Gegensatz dazu addiert eine F-Immobilie in einer Gemeinde, die ihre Mietregeln verschärft, die mit einem minimalen Eigenkapital gekauft wird und die nach Süden ausgerichtet im obersten Stockwerk ohne Wärmeschutz liegt, stillschweigend die Risiken.
Eine rentable Immobilieninvestition im Jahr 2024 basiert auf einer Kombination von Kriterien, nicht auf einem einzigen Marktsignal. Der punktuelle Rückgang eines Preises pro Quadratmeter kompensiert nicht einen ungünstigen regulatorischen Rahmen oder unterschätzte Kosten für energetische Renovierungen.