Een vastgoedinvestering in 2024 wordt eerst en vooral gestuurd door drie filters: de energieprestatie van het pand, de financieringsvoorwaarden en het lokale regelgevingskader. Het negeren van een van deze filters leidt tot een waardevermindering bij de verkoop of een verslechterde huurinkomsten. Hier zijn de vastgoedtrends die dit jaar echt invloed hebben op de aankoopbeslissingen.
DPE en vastgoeddepreciatie: de energieclassificatie bepaalt nu de prijs
Het energieprestatiecertificaat is geen administratief document meer dat in een lade ligt. Het fungeert als een waarde-indicator die de onderhandelingen vanaf het eerste bezoek stuurt.
De Notarissen van Frankrijk hebben, op basis van de transacties van 2024, een sterke waardevermindering van woningen geclassificeerd als F of G vastgesteld ten opzichte van beter beoordeelde panden. Het prijsverschil tussen energieklassen wordt jaar na jaar groter, wat betekent dat een aankoop in een energieverslindend pand alleen een goede deal is als het budget voor renovaties vanaf het begin in de rendabiliteitsberekening is opgenomen.
Voor een investeerder verandert dit de kijk op de zaak. Een pand geclassificeerd als D of E in een krappe zone kan een redelijke huurinkomst bieden na renovatie, mits de kosten voor het in overeenstemming brengen nauwkeurig zijn ingeschat. Daarentegen is het kopen van een F/G zonder renovatieplan gokken op een actief waarvan de verkoopwaarde zal blijven afnemen. U kunt immorush ontdekken op Immo Galaxy om de evolutie van deze marktontwikkelingen te volgen.
Verstevigde huurregulering: wat verandert voor gemeubileerde en seizoensgebonden verhuur
Het anti-Airbnb kader is aanzienlijk aangescherpt. Gemeenten hebben nu strengere instrumenten: versterkte limieten voor toeristische verhuur, verhoogde aangifteplicht en strengere controles op de regels van de vereniging van eigenaren.
Deze ontwikkeling heeft directe gevolgen voor de rendabiliteit van seizoensstrategieën. Een appartement dat kortdurend wordt verhuurd in een stad die een lage jaarlijkse limiet oplegt, genereert mechanisch minder inkomsten dan verwacht, vooral als de beheerskosten (schoonmaak, platform, toeristenbelasting) vast blijven.
Controles die moeten worden uitgevoerd vóór elke gemeubileerde huurkoop
- Raadpleeg het reglement van de vereniging van eigenaren om te controleren of het expliciet kortdurende verhuur toestaat, anders moet u na de aankoop deze strategie opgeven
- Identificeer de geldende gemeentelijke regels (aangifte bij de gemeente, registratienummer, limiet van overnachtingen) omdat deze sterk variëren van de ene gemeente tot de andere
- Vergelijk het netto rendement tussen gemeubileerde lange termijn verhuur en seizoensverhuur zodra de lokale beperkingen zijn geïntegreerd, om de werkelijke exploitatiemethode te kiezen die het meest geschikt is
De gemeubileerde lange termijn verhuur wordt weer concurrerend in verschillende stedelijke markten waar de beperkingen op seizoensverhuur het rendement tussen de twee exploitatiemethoden hebben verkleind.
Vastgoedfinanciering in 2024: een kredietmarkt die per geval wordt behandeld
Na de snelle stijging van de rente in 2023 heeft de hypotheekmarkt een zekere normalisatie bereikt. Dossiers worden steeds meer per geval behandeld, wat betekent dat de kwaliteit van het kredietprofiel zwaarder weegt dan het weergegeven rentepercentage.
Concreet kunnen twee kopers die hetzelfde pand willen kopen, zeer verschillende voorwaarden krijgen afhankelijk van hun eigen inbreng, hun resterend inkomen en de stabiliteit van hun inkomsten. Banken hanteren geen uniforme tarieven meer.
Drie criteria die een kredietdossier kunnen doen kantelen
De persoonlijke inbreng blijft de belangrijkste hefboom. Een inbreng die de notariskosten en een deel van de aankoopprijs dekt, maakt het mogelijk om een lagere rente en soepelere verzekeringsvoorwaarden te onderhandelen.
De schuldenlast, die rond de wettelijke drempel is begrensd, filtert te ambitieuze projecten. Investeerders die een hypotheek voor hun hoofdverblijf en een huurhypotheek combineren, moeten deze drempel al bij de simulatie in acht nemen.
Het resterende inkomen na maandlasten bepaalt vaak de uiteindelijke acceptatie van het dossier, meer dan alleen de schuldenlastratio. Een bank zal eerder een dossier met een hoge schuldenlast accepteren als het resterende inkomen comfortabel blijft.
Klimaatbestendigheid: een investeringshoek die concreet is geworden
Extreme hitte is geen secundair comfortonderwerp meer. Het beïnvloedt de aantrekkelijkheid van huurwoningen, de exploitatiekosten en de langetermijnwaardering. De ervaringen van JLL met kantoren tonen aan dat klimaatbestendigheidsaudits een vereiste worden vóór de aankoop, ook in de commerciële vastgoedsector.
Voor de residentiële sector geldt dezelfde redenering: een appartement onder de daken zonder isolatie of mechanische ventilatie verliest elke zomer aan huur aantrekkingskracht. Huurders kiezen nu tussen een lage huurprijs en een leefbaar huis tijdens hittegolven.
De investeerder die deze parameter al bij de selectie van het pand (oriëntatie, verdieping, aanwezigheid van buitenzonwering of ventilatie) meeneemt, anticipeert op een risico van zomerse huurvacatures dat niet in de traditionele analysekaders werd opgenomen.
Vastgoedmarkt 2024: waar de analyseefforts concentreren
De vier beschreven filters (DPE, huurregulering, financiering, klimaatbestendigheid) functioneren niet op zichzelf. Een pand geclassificeerd als C in een stad zonder Airbnb-beperkingen, gefinancierd met een goed bankdossier en gelegen in een goed geventileerd gebouw, cumuleert de gunstige voorwaarden.
Omgekeerd, een pand geclassificeerd als F in een gemeente die haar huurregels aanscherpt, gekocht met een minimale inbreng en blootgesteld aan de volle zon op de bovenste verdieping zonder thermische bescherming, voegt stilletjes risico’s toe.
Een rendabele vastgoedinvestering in 2024 is gebaseerd op een combinatie van criteria, niet op een enkel marktsignaal. De tijdelijke daling van een prijs per vierkante meter compenseert geen ongunstig regelgevingskader of een onderschatte kosten voor energie-renovatie.