Zwischen dem schrittweisen Rückgang der Kreditraten, dem Ende des Pinel-Programms, den steuerlichen Anpassungen beim LMNP und einem Transaktionsmarkt, der wieder an Fluidität gewinnt, lassen sich die Parameter eines Immobilienprojekts nicht mehr so lesen wie vor zwei Jahren. Welche Indikatoren sollten beobachtet werden, um zwischen dem Kauf von Bestandsimmobilien, Neubau oder indirekter Mietinvestition abzuwägen?
Kredit, Besteuerung und Preise: drei Faktoren, die gleichzeitig in Bewegung sind
Die aktuelle Schwierigkeit liegt nicht an einem einzigen Faktor. Sie resultiert daraus, dass der Kredit, die Besteuerung und die Preise gleichzeitig variieren, manchmal in entgegengesetzte Richtungen. Ein sinkender Zinssatz verbessert die Kaufkraft, aber eine Verschärfung der Besteuerung bei möblierten Vermietungen reduziert die Nettorendite einer Mietinvestition.
| Parameter | Aktuelle Tendenz | Auswirkungen auf das Projekt |
|---|---|---|
| Immobilienkreditrate | Schrittweiser Rückgang seit dem Höchststand Ende 2023 | Steigende Kreditfähigkeit, Rückkehr von Käufern auf den Markt |
| Preise im Bestand | Moderate Korrektur, variabel je nach Stadt | Größere Verhandlungsspielräume als 2022 |
| Pinel-Programm | Abgeschafft, keine neuen Anmeldungen mehr | Neuausrichtung auf andere Modelle (LMNP, SCPI, steuerliche Verluste) |
| LMNP-Besteuerung | Aktuelle Entwicklungen beim Abschreibungsregime | Nettorendite vor jedem Engagement neu berechnen |
| Neubau-Markt | Schüchterne Erholung, getragen durch den neu ausgerichteten PTZ | Chancen in bestimmten angespannten, förderfähigen Zonen |
Diese Tabelle besagt nicht, dass eine Wahl besser ist als die andere. Sie zeigt, dass jede Entscheidung mindestens drei Variablen berücksichtigen muss. Ein Kauf im Bestand zu einem verhandelten Preis kann weniger attraktiv werden, wenn die Kosten für energetische Sanierungen das Budget belasten. Umgekehrt kann eine neue Wohnung, die für den neu ausgerichteten PTZ förderfähig ist, einen höheren Quadratmeterpreis durch niedrigere Finanzierungskosten ausgleichen.
Um diese Entwicklungen zu verfolgen und die Optionen zu vergleichen, ermöglichen die Ressourcen, die dem Immobilienbereich auf der Website Maison Créa gewidmet sind, verschiedene Ansätze je nach Art des Projekts zu kombinieren.
Mietinvestitionen nach Pinel: die Alternativen zu messen
Das Verschwinden des Pinel-Programms hinterlässt eine Lücke, die mehrere Mechanismen zu füllen versuchen, aber keiner ersetzt es eins zu eins. Die Wahl des Investitionsvehikels hängt nun vom gewünschten Engagement und dem steuerlichen Profil des Investors ab.
LMNP und steuerliche Verluste: zwei unterschiedliche Logiken
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters bleibt zugänglich, aber die aktuellen Entwicklungen bei der Behandlung von Abschreibungen ändern die Berechnung des Verkaufsgewinns. Ein Investor, der plant, die Immobilie lange zu halten, wird weiterhin einen Vorteil darin sehen. Wer einen Verkauf im mittelfristigen Zeitraum in Betracht zieht, muss diesen Parameter bereits beim Erwerb berücksichtigen.
Die steuerlichen Verluste betreffen hingegen Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf. Sie ermöglichen es, Renovierungskosten von den Mieteinnahmen oder sogar vom Gesamteinkommen bis zu bestimmten Grenzen abzuziehen. Diese Option eignet sich für stark besteuerte Steuerzahler, die bereit sind, ein Bauprojekt zu leiten.
SCPI: die Neuausrichtung der Ströme
Die Immobilienfonds (SCPI) erleben seit mehreren Quartalen ein sichtbares Wiederaufleben des Interesses, mit einer steigenden Nettokapitalaufnahme bei neuen diversifizierten SCPIs. Diese Verschiebung der Ströme spiegelt ein Streben nach Risikomutualisierung wider. Ein Investor, der keine Immobilie direkt verwalten und nicht von einem einzigen Mieter abhängig sein möchte, findet hier eine liquide Alternative.
Die Kehrseite: die Eintrittskosten, die Wartezeit und das Fehlen eines so günstigen Kredithebel wie bei einem direkten Kauf. SCPIs ersetzen keine klassische Mietinvestition, sie nehmen einen ergänzenden Platz in einer Vermögensstrategie ein.
Wohnungskauf 2024-2025: Abwägen zwischen Alt und Neu
Beim Kauf einer Hauptwohnung lautet die Frage nicht mehr nur “wo kaufen”, sondern “in welchem Zustand kaufen”. Der DPE hat nun Einfluss auf den Wiederverkaufswert und die Vermietungsbedingungen einer Bestandsimmobilie.
- Eine Wohnung der Klasse F oder G erfordert energetische Renovierungsarbeiten vor jeder Vermietung, was das ursprüngliche Budget belastet, aber einen Abschlag beim Kauf schaffen kann
- Der neu ausgerichtete PTZ für angespannte Zonen und den kollektiven Neubau bietet einen nicht zu vernachlässigenden Finanzierungsspielraum für Erstkäufer, vorausgesetzt, die geografische Förderfähigkeit wird überprüft
- Die Baugrundstücke gewinnen wieder an Attraktivität bei Haushalten, die die energetische Leistung bereits in der Planungsphase kontrollieren möchten, um spätere Normierungskosten zu vermeiden
Die Preisdifferenz zwischen renovierungsbedürftigem Altbau und normgerechtem Neubau verringert sich, wenn die tatsächlichen Kosten für energetische Arbeiten berücksichtigt werden. Eine günstigere Bestandsimmobilie kann letztendlich den gleichen Gesamtbetrag wie ein Neubauprojekt kosten, ohne die Garantien des Bauunternehmens zu genießen.
HCSF-Normen und Kreditfähigkeit: was das Projekt tatsächlich einschränkt
Die Normen des Hochrates für Finanzstabilität bleiben der strukturierende Rahmen für den Zugang zu Krediten. Der maximale Aufwandssatz und die gedeckelte Laufzeit begrenzen weiterhin die möglichen Kreditbeträge, selbst wenn die Zinsen sinken.
Der Rückgang der Zinsen kompensiert nicht immer die Beibehaltung der HCSF-Kriterien. Ein Haushalt, dessen Einkommen seit zwei Jahren nicht gestiegen ist, sieht seine Kreditfähigkeit nur marginal steigen, nicht dramatisch. Der tatsächliche Gewinn hängt von der Zinsdifferenz zwischen dem Zeitpunkt ab, an dem das Projekt verschoben wurde, und dem Zeitpunkt, an dem es realisiert wird.
Zwei Hebel bleiben von den Kreditnehmern untergenutzt:
- Die vernünftige Verlängerung der Kreditlaufzeit, die die monatliche Rate senkt, ohne die gesetzliche Obergrenze zu überschreiten, vorausgesetzt, man akzeptiert höhere Gesamtkreditkosten
- Die Glättung von ergänzenden Krediten (PTZ, Aktionswohnungsdarlehen), die es ermöglicht, unter der Verschuldungsgrenze zu bleiben, indem die Rückzahlungen über die Zeit verteilt werden
- Die Neuverhandlung oder der Kauf von laufenden Krediten, was nur sinnvoll ist, wenn die Zinsdifferenz zum ursprünglichen Kredit einen signifikanten Schwellenwert überschreitet
Jedes Projekt verdient eine aktualisierte Simulation. Die Marktbedingungen im Januar sind nicht mehr die gleichen wie im Juni, und eine Differenz von wenigen Zehntelpunkten beim Zinssatz kann mehrere Tausend Euro über die gesamte Laufzeit des Kredits ausmachen.
Der Immobilienmarkt 2024-2025 belohnt weder anhaltendes Zögern noch Hast. Er begünstigt Käufer, die ihre Daten abgleichen: tatsächliche Kreditfähigkeit, anwendbare Besteuerung auf ihre Situation, energetischer Zustand der anvisierten Immobilie. Es ist dieser zahlenbasierte Ansatz, nicht die Intuition, der ein erfolgreiches Projekt von einem ausstehenden Projekt trennt.