Tussen de geleidelijke daling van de kredietrentes, het einde van het Pinel-systeem, de fiscale aanpassingen op de LMNP en een vastgoedmarkt die weer meer vloeibaarheid vertoont, worden de parameters van een vastgoedproject niet meer op dezelfde manier gelezen als twee jaar geleden. Welke indicatoren moeten worden gevolgd om te kiezen tussen aankoop in het oude, nieuwbouw of indirecte verhuurinvesteringen?
Krediet, fiscaliteit en prijzen: drie schuifregelaars die tegelijkertijd bewegen
De huidige moeilijkheid ligt niet aan één enkele factor. Het komt doordat de kredietrentes, de fiscaliteit en de prijzen gelijktijdig evolueren, soms in tegengestelde richtingen. Een dalende leentarief verbetert de aankoopcapaciteit, maar een verstrenging van de fiscale regels voor gemeubileerde verhuur vermindert de netto-rendabiliteit van een verhuurinvestering.
| Parameter | Recente trend | Impact op het project |
|---|---|---|
| Kredietrente voor vastgoed | Geleidelijke daling sinds de piek eind 2023 | Stijging van de leencapaciteit, terugkeer van kopers op de markt |
| Prijzen in het oude | Gemiddelde correctie, variabel per stad | Grotere onderhandelingsmarge dan in 2022 |
| Pinel-systeem | Verwijderd, geen nieuwe inschrijvingen meer | Heroriëntatie naar andere structuren (LMNP, SCPI, vastgoedverlies) |
| Fiscaliteit LMNP | Recente evoluties in het afschrijvingsregime | Netto-rendabiliteit opnieuw berekenen voor enige verbintenis |
| Nieuwbouwmarkt | Voorzichtige heropleving, aangedreven door de recent gereviseerde PTZ | Kansen in bepaalde krappe gebieden die in aanmerking komen |
Deze tabel zegt niet dat de ene keuze beter is dan de andere. Het toont aan dat elke beslissing ten minste drie variabelen moet kruisen. Een aankoop in het oude tegen een onderhandeld tarief kan minder aantrekkelijk worden als de kosten voor energie-renovatie het budget verzwaren. Omgekeerd kan een nieuw huis dat in aanmerking komt voor de recent gereviseerde PTZ een hogere prijs per vierkante meter compenseren met lagere financieringskosten.
Om deze evoluties te volgen en de opties te vergelijken, bieden de middelen die zijn gewijd aan vastgoed op de website Maison Créa de mogelijkheid om verschillende benaderingen te combineren afhankelijk van het type project.
Verhuurinvestering na Pinel: de alternatieven om te overwegen
De verdwijning van het Pinel-systeem laat een leegte achter die verschillende mechanismen proberen op te vullen, maar geen enkele vervangt het identiek. De keuze van het investeringsvehikel hangt nu af van het gewenste niveau van betrokkenheid en het fiscale profiel van de investeerder.
LMNP en vastgoedverlies: twee verschillende logica’s
De status van niet-professionele verhuurder blijft toegankelijk, maar de recente evoluties in de behandeling van afschrijvingen wijzigen de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Een investeerder die van plan is het onroerend goed lange tijd te behouden, zal er nog steeds voordeel uit halen. Degene die een verkoop op middellange termijn overweegt, moet deze parameter vanaf de aankoop integreren.
Het vastgoedverlies betreft het oude met renovaties. Het stelt in staat om renovatiekosten af te trekken van de vastgoedinkomsten, of zelfs van het totale inkomen binnen bepaalde grenzen. Deze optie is geschikt voor belastingbetalers met hoge belastingen die bereid zijn een bouwproject te leiden.
SCPI: de herpositionering van de stromen
De burgerlijke vastgoedbeleggingsmaatschappijen kennen een zichtbare hernieuwde interesse sinds verschillende kwartalen, met een stijging van de netto-investeerbare bedragen in nieuwe gediversifieerde SCPI’s. Deze verschuiving van de stromen weerspiegelt een zoektocht naar risicomutualisatie. Een investeerder die niet rechtstreeks een onroerend goed wil beheren, noch afhankelijk wil zijn van één enkele huurder, vindt hierin een liquide alternatief.
De keerzijde: instapkosten, de wachttijd voor het genieten van de opbrengsten en het ontbreken van een krediethefboom die zo gunstig is als bij een directe aankoop. SCPI’s vervangen geen klassieke verhuurinvestering, ze nemen een aanvullende plaats in binnen een vermogensstrategie.
Residentiële aankoop in 2024-2025: kiezen tussen oud en nieuw
Voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats is de vraag niet langer alleen “waar kopen” maar “in welke staat kopen”. Het DPE weegt nu op de verkoopwaarde en de verhuurvoorwaarden van een oud goed.
- Een woning geclassificeerd als F of G vereist renovatiewerkzaamheden voor enige verhuur, wat het initiële budget verhoogt maar kan leiden tot een korting bij aankoop
- De recent gereviseerde PTZ voor krappe gebieden en collectieve nieuwbouw biedt een aanzienlijke financieringshefboom voor starters, mits de geografische geschiktheid wordt gecontroleerd
- De bouwpercelen herwinnen aantrekkingskracht bij huishoudens die de energieprestaties vanaf de ontwerpfase willen beheersen, waardoor latere kosten voor normering worden vermeden
Het prijsverschil tussen oud dat gerenoveerd moet worden en nieuw dat aan de normen voldoet, verkleint wanneer de werkelijke kosten van energiewerkzaamheden worden meegenomen. Een oud goed dat goedkoper wordt aangeboden, kan uiteindelijk hetzelfde totale bedrag kosten als een nieuw project, zonder te profiteren van de garanties van de constructeur.
Normen HCSF en leencapaciteit: wat het project echt beperkt
De normen van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit blijven het structurerende kader voor toegang tot krediet. Het maximale inspanningspercentage en de plafonds blijven de te lenen bedragen beperken, zelfs wanneer de rentes dalen.
De daling van de rentes compenseert niet altijd het behoud van de HCSF-criteria. Een huishouden wiens inkomen de afgelopen twee jaar niet is gestegen, ziet zijn leencapaciteit marginaal toenemen, niet spectaculair. De werkelijke winst hangt af van het renteverschil tussen het moment waarop het project werd uitgesteld en het moment waarop het wordt gerealiseerd.
Twee hefboomfactoren blijven onderbenut door de leners:
- De redelijke verlenging van de leentermijn, die de maandlasten verlaagt zonder het wettelijke plafond te overschrijden, op voorwaarde dat men een hogere totale kredietkost accepteert
- De spreiding van aanvullende leningen (PTZ, actie woninglening) die het mogelijk maakt om onder de schuldenlastdrempel te blijven door de terugbetalingen in de tijd te spreiden
- De heronderhandeling of overname van lopende kredieten, relevant alleen als het renteverschil met de oorspronkelijke lening een significante drempel overschrijdt
Elk project verdient een actuele simulatie. De marktomstandigheden van januari zijn niet meer die van juni, en een verschil van enkele tienden van een punt op de rente kan meerdere duizenden euro’s vertegenwoordigen over de totale looptijd van de lening.
De vastgoedmarkt van 2024-2025 beloont noch langdurige afwachtendheid, noch overhaasting. Het bevordert kopers die hun gegevens combineren: werkelijke leencapaciteit, toepasselijke fiscaliteit op hun situatie, energetische staat van het beoogde goed. Het is deze benadering op basis van cijfers, niet op basis van intuïtie, die een afgerond project scheidt van een opgeschort project.