Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeichnet sich durch eine schrittweise Erholung der Transaktionen nach zwei Jahren der Kontraktion aus. Etwa 940.000 Verkäufe werden in diesem Jahr erwartet, ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum Tiefpunkt von 780.000 im Jahr 2024, aber immer noch weit entfernt vom Rekord von 1,1 Millionen, der 2021 erreicht wurde. Dieser Normalisierungsprozess geht mit tiefgreifenden regulatorischen Veränderungen einher, insbesondere in Bezug auf die Energieeffizienz von Wohnimmobilien, die die Kauf- und Investitionsstrategien neu gestalten.
Energieeffiziente Immobilien und Vermietung: der regulatorische Rahmen, der den Wert von Immobilien neu definiert
Seit dem 1. Januar 2025 ist jede Wohnung, die im Energieeffizienzdiagnose als G eingestuft ist, rechtlich unzumutbar und darf nicht vermietet werden. Diese Maßnahme, die aus dem Gesetz über Klima und Resilienz hervorgeht, gilt sowohl für neue Mietverträge als auch für Verlängerungen und stillschweigende Verlängerungen. Analysen der Verkäufe zwischen 2023 und 2025 zeigen einen Preisnachlass von über 20 % für alte Häuser der Klasse G im Vergleich zu besser bewerteten Immobilien.
Diese Segmentierung schafft zwei parallele Märkte. Auf der einen Seite behalten renovierte oder gut klassifizierte Immobilien ihre Attraktivität und Preise. Auf der anderen Seite verlieren energieineffiziente Immobilien an Miet- und Vermögenswert, was einige Eigentümer dazu drängt, zu verkaufen, anstatt kostspielige Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Ein weiterer Wendepunkt trat in diesem Sommer ein. Das Gesetzesprojekt “Wiederbelebung und Dezentralisierung des Wohnens”, das am 8. Juli 2026 in erster Lesung im Senat angenommen wurde, sieht vor, die Vermietung von Wohnungen der Klassen F und G unter bestimmten Bedingungen wieder zu erlauben. Der Vermieter muss vor 2030 einen Renovierungsvertrag unterzeichnen, mit einem klaren Ziel für die Energieeffizienz.
Diese teilweise Lockerung stellt nicht das endgültige Ziel der Beseitigung energieineffizienter Immobilien in Frage. Sie bietet jedoch einen zusätzlichen Aufschub für Eigentümer, die sich in einem Renovierungsprozess befinden.
Um diese regulatorischen Entwicklungen und ihre konkreten Auswirkungen auf die Preise zu verfolgen, halten die Neuigkeiten von trendimmo.fr Sie über die laufenden Entscheidungen auf dem Markt informiert.
Immobilienzinssätze im Jahr 2026: Stabilisierung und Kaufkraft
Nach dem raschen Anstieg der Kreditkosten zwischen 2022 und 2024 (der direkt zum Rückgang der Transaktionszahlen führte) tritt der Finanzierungsmarkt in eine Phase der Stabilisierung der Zinssätze ein. Die Kreditbedingungen sind strenger als 2021, aber sie verschlechtern sich nicht mehr.
Diese Stabilisierung verändert die Situation für Käufer. Die Berechnung der Kreditfähigkeit wird wieder vorhersehbar, was die Prognosen über die Gesamtkosten eines Kaufs erleichtert. Die Erstkäufer, die am stärksten von den Zinserhöhungen betroffen waren, erhalten schrittweise wieder Zugang zu Krediten, auch wenn die Banken strenge Kriterien hinsichtlich der Verschuldungsquote und des Eigenkapitals beibehalten.
Was die Stabilisierung der Zinssätze nicht löst
Ein stabiler Zinssatz bedeutet nicht, dass der Markt überall zugänglich ist. In den angespannten Metropolen sind die Preise nicht ausreichend gesunken, um die seit 2022 angesammelten Kreditkosten auszugleichen. Die Kaufkraft im Immobilienbereich bleibt in den meisten großen Städten unter dem Niveau von 2021. Die Verbesserung kommt vor allem den Märkten zugute, in denen die Preise tatsächlich korrigiert wurden, also bestimmten Mittelstädten und Vororten.
Geografische Preisunterschiede im Immobilienbereich: Erholung in mehreren Geschwindigkeiten
Die Erholung des Marktes zeigt sich nicht einheitlich im gesamten Land. Die Verkaufsfristen verkürzen sich in mehreren Sektoren, was auf eine Belebung der Aktivität hinweist, aber die Intensität der Erholung variiert stark von Region zu Region.
Paris zeigt ein anderes Profil. Die Transaktionsvolumina sind im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025 um 15 % gestiegen, aber der Markt befindet sich weiterhin in einer Anpassungsphase hinsichtlich der Preise. Pariser Käufer haben mehr Verhandlungsspielraum als in Zeiten der Überhitzung.
Mehrere Kriterien erklären diese Unterschiede in der Dynamik zwischen den Regionen:
- Die Energieklasse des lokalen Immobilienbestands wirkt sich direkt auf das verfügbare Angebot aus. Gemeinden mit einem hohen Anteil an G-Wohnungen sehen, wie sich ihr Bestand an Mietobjekten verringert, was das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage verändert.
- Die wirtschaftliche und demografische Attraktivität bleibt der Hauptmotor. Städte, die Arbeitsplätze schaffen und neue Einwohner anziehen, üben einen Preisdruck aus.
- Das Niveau des Neubaus beeinflusst die Marktspannung. Der französische Bauverband erwartet eine leichte Erholung im Bauwesen, aber der in den letzten zwei Jahren angesammelte Rückstand bleibt in den angespannten Regionen erheblich.
Vermietungsinvestitionen im Jahr 2026: Abwägungen zwischen Rendite und DPE-Anforderungen
Der DPE wird zum Hauptfilter jeder Vermietungsinvestitionsstrategie. Eine Immobilie der Klassen E oder F kann einen attraktiven Kaufpreis bieten, aber die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten müssen bereits in die Rentabilitätsberechnung einfließen. Der Investor, der den DPE ignoriert, setzt sich der schrittweisen Verlust der Mietwertigkeit aus, während der regulatorische Zeitplan voranschreitet.
Die im Senat im Juli 2026 verabschiedete Lockerung eröffnet ein Fenster für Investoren, die bereit sind, sich vertraglich zu Renovierungsarbeiten vor 2030 zu verpflichten. Diese Option ermöglicht den Erwerb von abgewerteten Immobilien, während die Möglichkeit besteht, sie während der Renovierungsphase zu vermieten, vorausgesetzt, die vorgegebene Energieeffizienz wird eingehalten.
Neu oder renoviert: zwei unterschiedliche Logiken
Im Neubaubereich hält die Knappheit des Angebots die Preise trotz der nachlassenden Nachfrage hoch. Der Baumarkt hat Schwierigkeiten, sich nach zwei Jahren der Krise zu erholen, was die Möglichkeiten einschränkt. Der renovierte Altbau mit einem günstigen DPE (Klassen A bis D) zieht die Aufmerksamkeit der Käufer auf sich, die versuchen, ihre Investition abzusichern, ohne von den Unwägbarkeiten des regulatorischen Zeitplans abhängig zu sein.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 belohnt Präzision statt Reaktivität. Käufer und Investoren, die den DPE, die genaue Lage und die tatsächlichen Kreditkosten in ihre Entscheidungsfindung einbeziehen, treffen bessere Entscheidungen als diejenigen, die sich auf einen nationalen Durchschnittstrend verlassen. Die Erholung ist vorhanden, aber sie kommt nicht allen Immobilien und Regionen gleichermaßen zugute.