O mercado imobiliário francês em 2026 se caracteriza por uma recuperação gradual das transações após dois anos de contração. Cerca de 940 000 vendas são esperadas este ano, um aumento significativo em relação ao ponto mais baixo de 780 000 registrado em 2024, mas ainda longe do recorde de 1,1 milhão alcançado em 2021. Essa trajetória de normalização vem acompanhada de profundas mudanças regulatórias, especialmente em relação ao desempenho energético das habitações, que redesenham as estratégias de compra e investimento.
Passivos térmicos e locação: o quadro regulatório que redefine o valor dos bens
Desde 1º de janeiro de 2025, toda habitação classificada como G no diagnóstico de desempenho energético é juridicamente indecente e proibida para locação. Essa medida, resultante da lei Clima e Resiliência, se aplica a novos contratos de locação, bem como a renovações e prorrogações tácitas. As análises de vendas entre 2023 e 2025 mostram um desconto superior a 20% para as casas antigas classificadas como G em comparação com os bens melhor classificados.
Essa segmentação cria dois mercados paralelos. De um lado, os bens renovados ou bem classificados mantêm sua atratividade e seus preços. Do outro, os passivos térmicos perdem valor locativo e patrimonial, o que leva alguns proprietários a vender em vez de realizar obras caras.
Uma nova virada ocorreu neste verão. O projeto de lei “Relançamento e descentralização da habitação”, aprovado em primeira leitura no Senado em 8 de julho de 2026, prevê reautorizar a locação de habitações F e G sob condição. O locador deverá assinar um contrato de obras de renovação antes de 2030, com uma trajetória precisa de desempenho energético.
Esse relaxamento parcial não compromete o objetivo final de eliminação dos passivos térmicos. No entanto, oferece um prazo adicional aos proprietários envolvidos em um processo de renovação.
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Taxas de juros imobiliários em 2026: estabilização e poder de compra
Após o rápido aumento das taxas de crédito entre 2022 e 2024 (que havia provocado diretamente o colapso no número de transações), o mercado de financiamento entra em uma fase de estabilização das taxas de juros. As condições de empréstimo permanecem mais exigentes do que em 2021, mas não estão mais se deteriorando.
Essa estabilização muda o cenário para os compradores. O cálculo da capacidade de empréstimo se torna previsível novamente, o que facilita as projeções sobre o custo total de uma compra. Os compradores de primeira viagem, que foram os mais afetados pelo aumento das taxas, estão gradualmente recuperando o acesso ao crédito, mesmo que os bancos mantenham critérios rigorosos sobre a taxa de endividamento e a entrada pessoal.
O que a estabilização das taxas não resolve
Uma taxa estável não significa um mercado acessível em todo lugar. Nas metrópoles mais pressionadas, os preços não caíram o suficiente para compensar o custo adicional do crédito acumulado desde 2022. O poder de compra imobiliário continua inferior ao de 2021 na maioria das grandes cidades. A melhoria beneficia principalmente os mercados onde os preços realmente corrigiram, ou seja, algumas cidades médias e áreas periurbanas.
Disparidades geográficas dos preços imobiliários: recuperação em várias velocidades
A recuperação do mercado não se manifesta de forma uniforme no território. Os prazos de venda diminuem em vários setores, sinal de um aumento de atividade, mas a intensidade da recuperação varia fortemente de uma área para outra.
Paris apresenta um perfil diferente. Os volumes de transações aumentaram 15% no primeiro trimestre de 2026 em relação ao mesmo período em 2025, mas o mercado ainda está em fase de ajuste nos preços. Os compradores parisienses têm mais margem de negociação do que em períodos de superaquecimento.
Vários critérios explicam essas disparidades de dinamismo entre os territórios:
- A classe energética do parque imobiliário local pesa diretamente sobre a oferta disponível. Os municípios com uma alta taxa de habitações G veem seu estoque de bens locativos se reduzir, o que altera o equilíbrio entre oferta e demanda.
- A atratividade econômica e demográfica continua sendo o principal motor. As cidades que criam empregos e atraem novos habitantes mantêm uma pressão ascendente sobre os preços.
- O nível de construção nova influencia a tensão do mercado. A Federação Francesa da Construção prevê uma leve recuperação da construção, mas o déficit acumulado nos últimos dois anos continua significativo nas áreas pressionadas.
Investimento locativo em 2026: decisões entre rendimento e restrições DPE
O DPE se impõe como o filtro principal de toda estratégia de investimento locativo. Um bem classificado como E ou F pode oferecer um preço de compra atraente, mas o custo das obras de renovação energética deve ser integrado desde o cálculo de rentabilidade. O investidor que ignora o DPE se expõe a uma perda de valor locativo progressiva à medida que o calendário regulatório avança.
O relaxamento votado no Senado em julho de 2026 abre uma janela para os investidores dispostos a se comprometer contratualmente com obras antes de 2030. Essa opção permite adquirir bens desvalorizados enquanto se mantém a possibilidade de alugá-los durante o período de renovação, desde que se respeite a trajetória de desempenho imposta.
Novo ou antigo renovado: duas lógicas distintas
No novo, a escassez da oferta mantém os preços altos, apesar da desaceleração da demanda. O mercado da construção enfrenta dificuldades para se recuperar após dois anos de crise, o que limita as oportunidades. O antigo renovado, com um DPE favorável (classes A a D), concentra a atenção dos compradores que buscam garantir seu investimento sem depender das incertezas do calendário regulatório.
O mercado imobiliário em 2026 recompensa a precisão em vez da reatividade. Os compradores e investidores que integram o DPE, a localização precisa e o custo real do crédito em sua análise tomam decisões melhores do que aqueles que se baseiam em uma tendência nacional média. A recuperação existe, mas não beneficia todos os bens nem todos os territórios da mesma forma.