De Franse vastgoedmarkt in 2026 wordt gekenmerkt door een geleidelijke heropleving van de transacties na twee jaar van krimp. Ongeveer 940.000 verkopen worden dit jaar verwacht, een duidelijke stijging ten opzichte van het dieptepunt van 780.000 dat in 2024 werd geregistreerd, maar nog steeds ver verwijderd van het record van 1,1 miljoen dat in 2021 werd bereikt. Deze normalisatietraject gaat gepaard met diepgaande regelgeving, met name over de energieprestaties van woningen, die de aankoop- en investeringsstrategieën hertekenen.
Energieverspillende woningen en verhuur: het regelgevend kader dat de waarde van onroerend goed herdefinieert
Sinds 1 januari 2025 is elke woning die als G is geclassificeerd volgens het energieprestatiecertificaat juridisch niet fatsoenlijk en verboden voor verhuur. Deze maatregel, voortvloeiend uit de Klimaat- en Veerkrachtwet, is van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten evenals op verlengingen en stilzwijgende verlengingen. De verkoopanalyses tussen 2023 en 2025 tonen een korting van meer dan 20% voor oudere woningen die als G zijn geclassificeerd in vergelijking met beter beoordeelde eigendommen.
Deze segmentatie creëert twee parallelle markten. Aan de ene kant behouden gerenoveerde of goed geclassificeerde woningen hun aantrekkingskracht en prijzen. Aan de andere kant verliezen energieverspillende woningen hun huur- en vermogenswaarde, wat sommige eigenaren ertoe aanzet om te verkopen in plaats van dure renovaties uit te voeren.
Een verdere wending vond deze zomer plaats. Het wetsvoorstel “Herstel en decentralisatie van de woningmarkt”, dat op 8 juli 2026 in eerste lezing door de Senaat werd aangenomen, voorziet in de hernieuwde toestemming voor de verhuur van woningen F en G onder voorwaarden. De verhuurder moet voor 2030 een renovatiecontract ondertekenen, met een duidelijke energieprestatie traject.
Deze gedeeltelijke versoepeling doet niets af aan het uiteindelijke doel om energieverspillende woningen uit de roulatie te nemen. Het biedt echter een extra termijn voor eigenaren die zich inzetten voor renovatie.
Om deze regelgevende evoluties en hun concrete gevolgen voor de prijzen te volgen, houden de nieuwigheden van trendimmo.fr je op de hoogte van de lopende afwegingen op de markt.
Hypotheekrentes in 2026: stabilisatie en koopkracht
Na de snelle stijging van de kredietrentes tussen 2022 en 2024 (die direct leidde tot de ineenstorting van het aantal transacties), komt de financieringsmarkt in een fase van stabilisatie van de hypotheekrentes. De leennormen blijven strenger dan in 2021, maar verslechteren niet meer.
Deze stabilisatie verandert de situatie voor kopers. De berekening van de leencapaciteit wordt weer voorspelbaar, wat de projecties over de totale kosten van een aankoop vergemakkelijkt. Starters, die het meest door de renteverhogingen waren getroffen, krijgen geleidelijk weer toegang tot krediet, hoewel banken strikte criteria handhaven voor de schuldenlast en de eigen inbreng.
Wat de stabilisatie van de rentes niet oplost
Een stabiele rente betekent niet dat de markt overal toegankelijk is. In de drukke metropolen zijn de prijzen niet voldoende gedaald om de extra kosten van de kredietlast sinds 2022 te compenseren. De vastgoedkoopkracht blijft lager dan in 2021 in de meeste grote steden. De verbetering komt vooral ten goede aan markten waar de prijzen daadwerkelijk zijn gecorrigeerd, dat wil zeggen bepaalde middelgrote steden en voorstedelijke gebieden.
Geografische prijsverschillen in de vastgoedmarkt: herstel in verschillende snelheden
Het herstel van de markt manifesteert zich niet gelijkmatig over het grondgebied. De verkooptermijnen nemen in verschillende sectoren af, een teken van een hernieuwde activiteit, maar de intensiteit van het herstel varieert sterk van het ene gebied naar het andere.
Parijs heeft een ander profiel. De transacties zijn in het eerste kwartaal van 2026 met 15% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2025, maar de markt blijft in een aanpassingsfase wat betreft de prijzen. Parijse kopers hebben meer onderhandelingsruimte dan in tijden van oververhitting.
Verschillende criteria verklaren deze verschillen in dynamiek tussen gebieden:
- De energieklasse van het lokale vastgoedbestand heeft directe invloed op het beschikbare aanbod. Gemeenten met een hoog percentage G-woningen zien hun aanbod van huurwoningen afnemen, wat het evenwicht tussen vraag en aanbod verandert.
- De economische en demografische aantrekkelijkheid blijft de belangrijkste motor. Steden die werkgelegenheid creëren en nieuwe inwoners aantrekken, houden een opwaartse druk op de prijzen.
- Het niveau van nieuwbouw beïnvloedt de spanning op de markt. De Franse Bouwfederatie verwacht een lichte heropleving van de bouw, maar het tekort dat de afgelopen twee jaar is opgebouwd, blijft significant in de drukke gebieden.
Verhuurinvesteringen in 2026: afwegingen tussen rendement en DPE-beperkingen
De DPE (Energieprestatiecertificaat) is de belangrijkste filter voor elke verhuurinvesteringstrategie. Een woning die als E of F is geclassificeerd, kan een aantrekkelijke aankoopprijs bieden, maar de kosten van energierenovatie moeten vanaf het begin in de rendabiliteitsberekening worden opgenomen. De investeerder die de DPE negeert, loopt het risico op een geleidelijke verlies van huurwaarde naarmate de regelgeving vordert.
De versoepeling die in juli 2026 door de Senaat is goedgekeurd, opent een venster voor investeerders die bereid zijn zich contractueel te verbinden tot renovatiewerkzaamheden vóór 2030. Deze optie maakt het mogelijk om ondergewaardeerde woningen te verwerven, terwijl de mogelijkheid blijft om ze te verhuren tijdens de renovatieperiode, op voorwaarde dat de opgelegde prestatiecurve wordt gerespecteerd.
Nieuwbouw of gerenoveerd oud: twee verschillende logica’s
In de nieuwbouw houdt de schaarste aan aanbod de prijzen hoog, ondanks de afname van de vraag. De bouwmarkt heeft moeite om weer op gang te komen na twee jaar van crisis, wat de kansen beperkt. Het gerenoveerde oude vastgoed, met een gunstige DPE (klassen A tot D), trekt de aandacht van kopers die hun investering willen beveiligen zonder afhankelijk te zijn van de onzekerheden van de regelgeving.
De vastgoedmarkt in 2026 beloont precisie boven reactievermogen. Kopers en investeerders die de DPE, de nauwkeurige locatie en de werkelijke kosten van krediet in hun afwegingen opnemen, nemen betere beslissingen dan degenen die zich baseren op een gemiddelde nationale trend. Het herstel is er, maar profiteert niet voor alle eigendommen of in alle gebieden op dezelfde manier.